Kredyt hipoteczny krok po kroku

  • 05 Cze 2020
  • 8 min. czytania
  • Komentarze(4)
Co prawda pandemia koronawirusa nie sprawiła, że nieruchomości są tańsze, ale chociaż ich ceny nie rosną tak szybko. Jeśli udało Ci się przejść w miarę suchą nogą przez ostatnie miesiące, czyli masz pracę i stabilne dochody, to warto teraz postarać się o kredyt hipoteczny. W końcu Rada Polityki Pieniężnej obniżyła do rekordowo niskiego poziomu stopy procentowe, co ma wpływ na spadające koszty kredytów hipotecznych. Jak wygląda proces starania się o kredyt hipoteczny? Rozwiewam wątpliwości!
Kredyt hipoteczny krok po kroku

Najpierw przeczytaj, czym jest kredyt hipoteczny, a później jak krok po kroku wygląda procedura jego uzyskania – od znalezienia idealnego M do wypłaty środków.

Kredyt hipoteczny – co to?

Kredyt hipoteczny to finansowanie celowe, czyli musi być przeznaczone na konkretny cel, z którego bank Cię później rozliczy. W przypadku kredytu hipotecznego to najczęściej cel mieszkaniowy, czyli:

  • zakup domu lub mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego,
  • zakup działki budowlanej,
  • budowa domu.

Kredyt hipoteczny: krok 1 – zorientuj się, ile możesz pożyczyć

Do uzyskania kredytu niezbędna jest zdolność kredytowa, czyli kwota, którą w ocenie banku może Ci pożyczyć i którą będziesz terminowo spłacać. Możesz skorzystać z dostępnego u nas narzędzia, aby oszacować, na jaki kredyt hipoteczny Cię stać:

Kredyt hipoteczny – kalkulator zdolności kredytowej >>

Możesz również zapytać bezpośrednio w banku albo skorzystać z pomocy doradcy finansowego. Pamiętaj jednak, że teraz załatwiać sprawy #lepiejzdomu, więc warto skorzystać z naszego kalkulatora, który wyliczy Twoją szacunkową zdolność kredytową bez wychodzenia z domu.

Kredyt hipoteczny: krok 2 – policz, ile wkładu własnego możesz wnieść

Jeśli chcesz kupić mieszkanie czy wybudować dom, to razem z bankiem składasz się na ten cel. Bank pożycza Ci część, a drugą musisz mieć w formie gotówki, nieruchomości deklarowanej do sprzedaży, działki budowlanej czy środków, które przekazałeś sprzedającemu.

Zgodnie z Rekomendacją S musisz posiadać min. 10% wartości nieruchomości (jeśli drugie 10% będzie ubezpieczone). Jeżeli nie chcesz płacić za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, to musisz mieć przynajmniej 20%. Pamiętaj, że wymagania banków mogą się różnić.

Wkład własny 2020 – aktualne wymagania banków

Już od kilku lat kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest niemożliwy do uzyskania. Jeszcze przed pandemią kredyt z 10-procentowym wkładem własnym był dostępny w większości banków. Jednak wiele instytucji, chcąc ograniczyć ryzyko kredytowania, zdecydowało się podnieść wymagany wkład własny.

 Kredyt hipoteczny: krok 3 – poszukaj wymarzonej nieruchomości

Jeśli chcesz kupić działkę, mieszkanie lub dom, to teraz jest czas na to, aby znaleźć odpowiednią ofertę. Wiesz już, jaki mniej więcej kredyt możesz zaciągnąć i ile masz oszczędności. Jeżeli dodasz te dwie wartości, to wyjdzie Ci pułap cenowy, według którego możesz szukać.

Pamiętaj, że Twój wkład własny musi wynosić min. 10% wartości (w tym przypadku ceny) nieruchomości.

Jeśli zamierzasz budować dom, to wkładem własnym może być również działka budowlana, na której on stanie. Zadanie dla Ciebie w tym kroku to znalezienie odpowiedniego projektu oraz rzeczoznawcy, który oszacuje, ile będzie wart Twój dom po wybudowaniu. Jest to wartość zabezpieczenia dla banku.

Kredyt hipoteczny: krok 4 – wybierz bank

Skoro już wiesz, jaka kwota Cię interesuje, to czas wybrać najlepszy kredyt hipoteczny. Podejdź do tego rozsądnie, bo bank, na który się zdecydujesz, zabezpieczy się na hipotece Twojej nieruchomości. Daje to bankowi prawo do tego, aby dochodzić swoich roszczeń, gdy na stałe przestaniesz spłacać raty kredytu hipotecznego. Warunki takiego odzyskiwania pieniędzy są zazwyczaj pokojowe i dopiero w skrajnych przypadkach bank może poprosić o pomoc komornika.

Jak wybrać odpowiedni kredyt hipoteczny? Oprocentowanie może być wartością, po którą zechcesz sięgnąć, aby porównywać oferty, nie jest to jednak do końca dobra droga. Pamiętaj, że zgodnie z decyzją Rady Polityki Pieniężnej i zapisem w Kodeksie cywilnym, maksymalne oprocentowanie kredytu nie może przekroczyć 7,2%.

Co prawda oprocentowanie kredytów hipotecznych jest dużo niższe niż ten limit, ale warto zwracać uwagę na dodatkowe koszty – prowizję, ubezpieczenie kredytu hipotecznego i nieruchomości oraz opłatę za ewentualne produkty bankowe (konto osobiste, karta kredytowa), skorzystania z których wymaga bank wraz z kredytem.

Najlepszą formą porównania ofert kredytów hipotecznych jest rata i całkowity koszt kredytu. Dzięki temu od razu wiesz, jaką płatność powinieneś dopasować do domowego budżetu i ile łącznie oddasz do banku.

Kredyt hipoteczny – kalkulator rat >>

Kredyt hipoteczny: krok 5 – sprawdź, czy masz szansę na finansowanie

Pamiętaj, że aby starać się o kredyt hipoteczny, musisz mieć wkład własny, wybrać odpowiednią nieruchomość, która będzie zabezpieczeniem dla banku oraz posiadać stabilną sytuacją finansową. Co to znaczy?

  • Musisz mieć odpowiedni staż pracy, czyli przed złożeniem wniosku musisz pracować min. 3 miesiące na umowie o pracę, na zleceniu lub umowie o dzieło min. 6 miesięcy lub przynajmniej rok prowadzić własną działalność.
  • Musisz mieć regularne dochody o wysokości odpowiedniej do wnioskowanej kwoty kredytu.
  • Musisz mieć dobrą historię kredytową, czyli móc pochwalić się terminową spłatą zobowiązań. Jeżeli wcześniej nie brałeś nic na kredyt, to może zmniejszać to Twoje szansę na otrzymanie finansowania na dom czy mieszkanie.
  • Nie możesz mieć zbyt wielu osób na utrzymaniu ani dużych stałych zobowiązań (np. alimenty).
  • Twoją szansę na kredyt zwiększy przystąpienie do kredytu z drugą osobą, która regularnie zarabia (np. ze współmałżonkiem).
  • Twoja rata nie powinna przekraczać połowy Twoich miesięcznych dochodów. Jeśli aktualnie coś spłacasz, to trzeba również dodać te zobowiązania.

Aby bankowy analityk mógł sprawdzić wszystkie powyższe sprawy, musisz donieść wyciąg ze swojego konta bankowego, zaświadczenie o zarobkach i czasami umowę, na podstawie której uzyskujesz dochody albo potwierdzenie firmowych finansów (np. KPiR), jeśli jesteś przedsiębiorcą.

Niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego są również dokumenty dotyczące nieruchomości. Bank przekaże Ci informacje, co musisz donieść. Jest to uzależnione od wymagań konkretnej instytucji, ale i celu kredytowania.

Cel kredytowania

Wymagane dokumenty

budowa domu

- akt notarialny, potwierdzający własność działki

- pozwolenie na budowę

- wypis i wyrys z ewidencji gruntów

- odpis z księgi wieczystej (wystarczy tylko znać jej numer, bo odpis jest w formie elektronicznej)

- kosztorys, dziennik budowy i harmonogram prac

- operat szacunkowy

zakup działki

- dokument potwierdzający wniesienie wkładu własnego

- wypis i wyrys z ewidencji gruntów

- wypis z aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, który potwierdzi, że na działce można budować

- odpis z księgi wieczystej

- decyzja o warunkach zabudowy

kupno nieruchomości na rynku pierwotnym

- przedwstępna umowa z deweloperem

- pozwolenie na budowę

- zaświadczenie o zakończeniu budowy (nie zawsze)

- dokument potwierdzający wniesienie wkładu własnego (np. potwierdzenie przelewu lub dokument od dewelopera)

- wypis i wyrys z ewidencji gruntów

- odpis z księgi wieczystej

- rzuty nieruchomości (z projektu)

kupno nieruchomości na rynku wtórnym

- odpis z księgi wieczystej

- potwierdzenie, że sprzedawca jest właścicielem nieruchomości (np. umowa kupna-sprzedaży, umowa darowizny)

- umowa przedwstępna ze sprzedającym

- zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami

- wycena nieruchomości (nie zawsze)

Po dostarczeniu wszystkich dokumentów, otrzymasz decyzję, czy wybrany przez Ciebie bank, udzieli Ci kredytu hipotecznego. Zazwyczaj trwa to ok. dwóch tygodni.

Kredyt hipoteczny: krok 6 – podpisz umowę i poczekaj na wypłatę kredytu

Jeśli otrzymasz decyzję pozytywną i zaakceptujesz zaproponowane przez bank warunki kredytu, to bank przygotuje dla Ciebie umowę kredytową do podpisania. Podpiszesz ją w oddziale banku, ale wcześniej możesz poprosić o wgląd do treści. Pamiętaj, aby dokładnie ją przeczytać i od razu wyjaśniać wszelkie wątpliwości.

Po podpisaniu umowy musisz spełnić warunki umożliwiające wypłatę kredytu. W przypadku zakupu na rynku wtórnym niezbędne będzie dostarczenie do banku podpisanego aktu notarialnego oraz wniosku o wpis hipoteki. Jeśli nieruchomość jest z rynku pierwotnego konieczne będzie przedstawienie tzw. cesji wkładu budowlanego. Dodatkowo należy zapłacić prowizję i inne wymagane opłaty. Po spełnieniu wszystkich warunków bank w ciągu kilku dni przekaże pieniądze na podane w umowie numery rachunków.

Kredyt hipoteczny: krok 7 – zadbaj o wpis do księgi wieczystej

Pamiętaj, że uruchomienie kredytu nie kończy całego procesu. Konieczne jest dostarczenie odpisu księgi wieczystej z wpisaną hipoteką na rzecz banku. Obecnie na taki wpis po złożeniu wniosku w sądzie wieczystoksięgowym czeka się od kilku do kilkunastu tygodni. Jak najszybsze dostarczenie do banku takiego odpisu jest korzystne dla kredytobiorcy, ponieważ zwalnia Cię z obowiązku płacenia tzw. ubezpieczenia pomostowego. Zwolnienie z konieczności jego płacenia to rata niższa nawet o kilkaset złotych.

Kredyt hipoteczny: krok 8 – wydawaj środki zgodnie z transzami i terminowo spłacaj raty

Kredyt hipoteczny wypłacany jest w transzach. Oznacza to, że deklarujesz się (często w porozumieniu z deweloperem), jakie prace zostaną wykonane za daną część kredytu. Pracownik banku albo Ty sporządzasz dokumentację fotograficzną postępów na budowie. Jeżeli założone prace zostaną wykonane, to bank przeleje Ci kolejną transzę.

Po otrzymaniu całości kredytu jedyne co Ci pozostało, to terminowo spłacać raty. Trzymam kciuki, żeby Twoja droga do kredytu hipotecznego była szybka i prosta. Jeżeli masz jeszcze jakieś wątpliwości, to śmiało pytaj w komentarzu. Chętnie Ci pomogę.

Dodano:
28 Lis 2019

Zaktualizowano:
05 Cze 2020

4 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

  • Gucio Ekspert 29 czerwca 2020
    Witam, Jezeli kupuje dom z rynku wtórnego ale wykończony jedynie w czesci to czy otrzymam od banku całą kwotę o jaką wnioskuję? I o jaką kwotę mogę zawnioskować żeby ją otrzymać. Przykladowo: dom na działce 620000zł mój wkład własny to 150000zł ale według mnie muszę wziąć 580000zł by móc wykończyć dom do satysfakcjonującego mnie stanu. Czy bank udzieli mi kredytu na wnioskowana przeze mnie kwote? (moja zdolność kredytowa dwukrotnie większa od tej wnioskowanej kwoty)
    Malek Anna Ekspert 02 lipca 2020
    Cześć Guciu, możesz wziąć dodatkowe środki na wykończenie i wtedy bank zabezpiecza się na wartości wykończonego domu, czyli wyższej. Najpierw musisz zadbać o wycenę domu po wykonanych pracach, od tego policzyć wkład własny i jeśli go masz, to wtedy bank zbada, czy przy Twoich dochodach, może udzielić Ci takiego kredytu.
  • Marta Ekspert 26 czerwca 2020
    Witam, Jak długo czeka się na przygotowanie umowy kredytowej do podpisu po otrzymaniu pozytywnej decyzji z banku i zaakceptowaniu zaproponowanych warunków. Pozdrawiam
    Malek Anna Ekspert 29 czerwca 2020
    Marto, zazwyczaj jest to kilka dni. Pozdrawiam również ;)
  • Andrzej Ekspert 13 czerwca 2020
    dzień dobry czy bank może żądać udzielając kredytu hipotecznego zobowiązania wyburzenia budynków gospodarczych (kredyt mieszkaniowy, kupowana nieruchomość to siedlisko) i czy to zobowiązanie będzie miało znaczenie dla nowych właścicieli (darowizna).
    Malek Anna Ekspert 15 czerwca 2020
    Cześć Andrzej, teoretycznie nie może, ale w praktyce tak. Bank może powiedzieć, że budynki gospodarcze zaniżają wartość nieruchomości i jeśli będą one na działce, to bank nie skredytuje kupna domu. Tak, zobowiązanie ma znaczenie dla nowych właścicieli, bo jeśli kredytobiorca przestanie spłacać kredyt, to bank może wylicytować nieruchomość.
  • Łukasz Ekspert 08 czerwca 2020
    Witam. Chciałbym się dowiedzieć czy w obecnym czasie banki (np. pko bp) udzielają ubezpieczenia niskiego wķładu własnego?
    Malek Anna Ekspert 12 czerwca 2020
    Cześć Łukasz, w PKO BP już nie. Kredytu z 10% wkładem własnym udzielają teraz: Bank Millennium, Santander BP i mBank.

Podobne artykuły