Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

  • 09 Gru 2019
  • 4 min. czytania
  • Komentarze(91)
Czy kredyt hipoteczny może być przeszkodą podczas sprzedaży mieszkania? Nie, ale może być znacznym utrudnieniem. Zanim wystawisz swoje lokum na sprzedaż musisz zapytać o zgodę banku i załatwić niezbędne formalności. Podpowiadam, co krok po kroku musisz załatwić, jeśli pozbywasz się mieszkania z kredytem hipotecznym.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Osoby, które sfinansowały zakup mieszkania z własnych pieniędzy mogą swobodnie nim dysponować. Jeśli natomiast jesteś posiadaczem kredytu hipotecznego, to musisz liczyć się z pewnymi ograniczeniami. W końcu bank jest wpisany w hipotekę nieruchomości. Jest to zabezpieczenie banku, które chroni jego interesy, gdy przestaniesz spłacać kredyt hipoteczny.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką a urząd skarbowy

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką? Okazuje się, że jest to możliwe. Mimo że bank zabezpiecza się wpisem do księgi wieczystej, to Ty wciąż pozostajesz właścicielem mieszkania. Masz więc prawo robić z nim, co chcesz. Jeśli jednak posiadasz mieszkanie z hipoteką, to Twoim obowiązkiem jest poinformować bank.

Nie musisz za to informować urzędu skarbowego, ale trzeba zapłacić podatek PCC, czyli od czynności cywilno-prawnych. Dla mieszkań z rynku wtórnego wynosi on 2 proc. nabywanej nieruchomości. Na szczęście nie musisz się tym martwić, bo podatek opłaca kupujący.

Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Jeśli zastanawiasz się, jak sprzedać mieszkanie z hipoteką, to przygotowałam dla Ciebie gotową instrukcję!

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Proces sprzedaży mieszkania z hipoteką – zaświadczenie i promesa z banku

Najpierw opublikuj ogłoszenie. Możesz to zrobić za pomocą biura nieruchomości albo sam zamieścić informację w internecie (najszybciej będzie na portalach, specjalizujących się w takich ogłoszeniach). A teraz sprawdź, jak przygotować chwytliwe ogłoszenie o sprzedaży mieszkania. Pamiętaj, aby od razu poinformować potencjalnego nabywcę, że nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym. Pewnie nie wpłynie to na jego decyzję o zakupie, ale ma prawo poznać stan prawny mieszkania.

Kiedy już znajdziesz kupca, idź do banku, w którym wziąłeś kredyt hipoteczny i poinformuj, że chcesz sprzedać mieszkanie. Pracownik banku wystawi Ci zaświadczenie o tym, ile kredytu zostało Ci jeszcze do spłacenia. Dzięki temu będziesz wiedział, jaką cenę mieszkania ustalić, aby ci się to opłacało.

Pamiętaj, aby porozmawiać o kwestii wcześniejszej spłaty zadłużenia. Spytaj, jaką opłatę pobiera za to bank. Jest to potrzebne dlatego, że kupujący musi przelać pozostałą do spłaty kwotę kredytu hipotecznego na rachunek banku, a nadwyżkę na twoje konto. W zaświadczeniu to potwierdzającym, musi być numer kredytu oraz numer rachunku, na który nabywca będzie musiał zrobić przelew.

Pamiętaj także, aby wystąpić o promesę, czyli obietnicę banku, że zaraz po otrzymaniu odpowiedniego przelewu od kupca twojego mieszkania, wyda zgodę na wykreślenie swojego zapisu z księgi wieczystej. Dzięki temu prawna sytuacja mieszkania będzie jasna, na czym zależy tobie, kupującemu i bankowi.

Promesa jest ważna 30 dni, więc w tym momencie warto spisać umowę przedwstępną. Nie trzeba w tym celu iść do notariusza, tylko można stworzyć ją samemu. Pamiętaj, aby wskazać strony mowy, cenę, nieruchomość, oznaczyć termin zawarcia. Warto także ustalić kwestię zaliczki lub zadatku. Kiedy spiszecie umowę przedwstępną, kupujący będzie mógł złożyć wniosek o kredyt hipoteczny, jeśli go potrzebuje. Następnie musi poczekać na pozytywną decyzję kredytową oraz na zaświadczenie z banku o ustanowieniu hipoteki.

Sprzedaż kredytowanej nieruchomości – formalności

Aby sfinalizować transakcję, musicie wybrać się do notariusza i spisać umowę sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego. Zanim pójdziesz do notariusza, to koniecznie sprawdź ile kosztuje sporządzenie aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości.

Kopię aktu kupujący musi dostarczyć do swojego banku. Po co? Dzięki temu bank nabywcy będzie wiedział, że część środków musi przelać na rachunek twojego banku, a część na twój. Przykładowo, mieszkanie sprzedajesz za 350 tys. zł, a kredytu do spłaty zostało ci jeszcze 150 tys. zł. Wtedy bank kupującego przeleje tę kwotę na rachunek twojego banku, a pozostałe 200 tys. zł na twoje konto.

Gdy Ty i Twój bank otrzymacie przelew, to musisz się do niego zgłosić po zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia (to, którego dotyczyła promesa). Następnie idziesz do wydziału ksiąg wieczystych w swoim sądzie rejonowym i składasz wniosek o usunięcie nieaktualnych wpisów w księdze wieczystej mieszkania i wpisanie tam danych nowego właściciela nieruchomości i banku, który udzielił mu kredytu hipotecznego.

Gdy kupujący nie potrzebuje kredytu hipotecznego, to sprawa jest dużo prostsza. Także musicie wybrać się do notariusza, aby sporządzić umowę przedwstępną. Powinno w niej zostać zawarte, że pozostałą do spłaty kwotę kredytu hipotecznego, kupujący przeleje na rachunek twojego banku, a nadwyżkę na twoje konto. Wtedy musisz udać się do banku po zgodę na wypisanie go z hipoteki. Wtedy idziesz do sądu rejonowego i postępujesz tak, jak pisałam wyżej.
 

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym?

A co zrobić, gdy chcesz sprzedać mieszkanie, na zakup którego zaciągnąłeś kredyt walutowy np. we frankach? Wtedy bank będzie mógł przeliczyć twoje zadłużenie po aktualnym kursie franka albo będziesz musiał je spłacić w walucie obcej. Kredyt pewnie brałeś, gdy kurs był dużo niższy niż aktualnie, więc może się okazać, że wartość nieruchomości jest niższa niż kwota kredytu. Jeśli jesteś w takiej sytuacji, to koniecznie sprawdź, czy rzeczywiście opłaca się sprzedać mieszkanie.

Dodano:
09 Gru 2019

Zaktualizowano:
04 Lip 2020

91 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

  • Adam Andrzejewski Ekspert 09 stycznia 2020
    Witam! A czy można kupić nieruchomość z hipoteką w taki sposób : dom wyceniony jest na 400 tyś, zadłużenie w banku sięga 250 tyś. Czy można zapłacić sprzedającemu 150 tyś a kredyt spłacać samemu ?
  • Anna Malek Ekspert 27 stycznia 2020
    Cześć,skonsultuj to z bankiem, bo raczej rzadko zdarza się taka sytuacja. Zazwyczaj chcesz zarobić na kupnie, a nie stracić. Bank bada taką procedurę pod kątem prania brudnych pieniędzy.
  • Anna Malek Ekspert 28 listopada 2019
    Cześć Marto,nic nie stoi na przeszkodzie, abyś to zrobiła, ale realnie patrząc, nie znajdziesz kupującego, który zgodzi się na "chwilową hipotekę". Jedyne, co możesz zrobić, to wziąć kredyt hipoteczny w banku, który zabezpieczysz na przyszłej nieruchomości.Pozdrawiam :)
  • Anna Malek Ekspert 05 sierpnia 2019
    Cześć Martyno,można, ale nie każdy bank się na to zgodzi. Chodzi o to, że nowa nieruchomość musi być dla banku lepszym zabezpieczeniem niż ta stara. Jeśli tak nie jest, to rośnie ryzyko dla banku. Musisz być także przygotowana na to, że mogą się zmienić warunki kredytowania(np. bank podwyższy marżę). O szczegóły najlepiej zapytaj w banku, w którym masz kredyt.
  • Anna Malek Ekspert 15 stycznia 2020
    Cześć Mirek,tak, Ty jako kredytobiorca idziesz do banku po promesę. Tak, kupujący musi przelać saldo kredytu do banku, a nadwyżkę na konto Twoich rodziców, o ile to oni są sprzedającymi.
  • Iza Ekspert 11 maja 2020
    "Najpierw opublikuj ogłoszenie. ..Pracownik banku wystawi Ci zaświadczenie o tym, ile kredytu zostało Ci jeszcze do spłacenia. Dzięki temu będziesz wiedział, jaką cenę mieszkania ustalić, aby ci się to opłacało" - czyli opublikuj ogłoszenie bez ceny? brak logiki w tej wypowiedzi.
    Malek Anna Ekspert 12 maja 2020
    Najpierw możesz oszacować cenę, a potem dostosować ją do realiów rynkowych. Takie postępowanie też ma sens.
  • Adam Ekspert 26 maja 2020
    Hej,a ja mam taką sytuację: Sprzedający na mieszkaniu posiada hipotekę. Do spłaty pozostało mu około 320 tys. mieszkanie warte jest 360 tys. Dodam, że na mieszkaniu ciąży hipoteka łączna (dwa mieszkania w tym samym bloku, jednak większość już jest spłacona, tak jak pisałem zostało 320 tys). Właściciel chce opłacić z mojego kredytu (też będę brał kredyt) całą hipotekę, poza 10 tys.,ponoć wtedy nie będzie musiała płacić prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Mój pośrednik twierdzi, że tak zrobić się nie da i z pewnością wpłynie to negatywnie na wydanie dla mnie pozytywnej decyzji przez bank. Czy jest ktoś mi w stanie powiedzieć czy sprzedawca może tak zrobić? Jeśli tak to czy faktycznie może to wpłynąć negatywnie w stosunku do mojej decyzji kredytowej?
  • Anna Malek Ekspert 15 stycznia 2020
    Cześć Andy,nie. Bank musi mieć czystą hipoteką.
  • Karina Szramek Ekspert 17 stycznia 2020
    A co w przypadku kiedy sprzedam mieszkanie za mniejszą wartość niż pozostały kredyt? Kupujący również biorą kredyt na moje mieszkanie. Oni wpłacą ustaloną przez nas cenę zakupy na konto podane przez bank, w którym mam kredyt. Czy ja mogę na to samo konto zapłacić brakującą kwotę? Dziękuję
  • Anna Malek Ekspert 16 stycznia 2020
    No to macie dwie opcje. Mieszkanie może być dodatkowym zabezpieczeniem dla banku, ale wtedy musicie wnieść dodatkowo wkład własny w gotówce. Jeżeli zdecydujecie się sprzedać mieszkanie, to wtedy środki ze sprzedaży możecie również przeznaczyć na wkład własny. A kredyt można w takim przypadku już wcześniej. Jak tylko podpiszecie umowę przedwstępną z kupującym.

Podobne artykuły