Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania?

  • 04 Maj 2020
  • 7 min. czytania
  • Komentarze(1430)
Niezależnie od tego, czy masz kredyt hipoteczny na mieszkanie czy nie, ale je wynajmujesz, musisz odprowadzić od tego podatek dochodowy. W 2020 roku zaszły również spore zmiany w przepisach, które dotyczą terminu opłacania ryczałtu, rachunku do przelewów i stawki podatku. Sprawdź, co się zmieniło i jak poprawnie w 2020 roku rozliczać podatek od wynajmu mieszkania!
Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania?

Artykuł o najmie mieszkania jest już na stronie od kilku lat. Co roku go aktualizuję, abyście mieli najświeższe informacje, co do tego jak odprowadzić podatek. Przez cały ten czas odpowiedziałam Wam na kilkaset pytań. Na przykład, czy ratę kredytu hipotecznego można wrzucić w koszty podatkowe albo jaką formę opodatkowania lepiej wybrać. A może dopiero zastanawiasz się, czy warto wynająć mieszkanie i na ten cel wziąć kredyt hipoteczny? Kalkulator mówi Ci, że zysk będzie wysoki, ale ile trzeba będzie oddać państwu?

Zastanawiasz się nad kupnem mieszkania na kredyt hipoteczny? Ranking Ci się przyda, aby wybrać najlepszy!

Oprócz omówienia zmian prawnych, na końcu artykułu znajdziecie odpowiedzi na pytania, które najczęściej mi zadajecie. W komentarzu na dole koniecznie dajcie znać, czy Wam się to przyda!

Podatek od wynajmu mieszkania 2020

Niezmiennie, jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie, bez działalności gospodarczej, możesz skorzystać z dwóch sposobów opodatkowania: zasad ogólnych i ryczałtu.

Zasady ogólne

Zasady ogólne to skala podatkowa, w której obowiązują dwa progi dochodowe. Płacisz 17% podatku (w poprzednich latach było 18%), jeśli w ciągu roku zarobisz łącznie do 85 528 zł i 32%, jeśli więcej, ale tylko dla nadwyżki tej kwoty.

Pamiętaj, że w tym przypadku opodatkowujesz dochód. Oznacza to, że od przychodu, czyli tego, co przelewa Ci najemca, możesz odjąć koszty (np. wydatki na remont, przeprowadzony w trakcie, odsetki od kredytu hipotecznego, odpisy amortyzacyjne). Często pytacie również, czy w przypadku najmu prywatnego, trzeba prowadzić księgę przychodów i rozchodów. Można to robić, ale nie trzeba.

Przy zasadach ogólnych możesz również skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Oznacza to, że jeśli najem to Twój jedyny dochód w całym roku i nie przekroczy on 8 tys. zł, to Twój podatek do zapłaty wyniesie 0 zł. Nie oznacza to jednak, że nie musisz składać PIT-u. Musisz złożyć zeznanie podatkowe w każdym przypadku. Dodatkowo masz jeszcze obowiązek przelewania miesięcznych zaliczek na podatek do urzędu skarbowego, od momentu, kiedy Twoje roczne dochody przekroczą 3 089 zł.

A co zrobić, jeżeli zaczniesz już wpłacać zaliczki, a Twoje roczne dochody będą niższe niż 8 tys. zł? Wyjdzie Ci nadpłata podatku, którą otrzymasz po rocznym rozliczeniu. Oprócz wpłacania zaliczek musisz jeszcze do 30 kwietnia 2020 r. złożyć PIT-36 do urzędu skarbowego.

Jak rozliczyć najem mieszkania na zasadach ogólnych w 2020 r.?

Twój czynsz za najem wynosi 2 000 zł, a koszty podatkowe (część odsetkowa raty kredytu hipotecznego) 500 zł. Zaczynasz wynajmować mieszkanie od stycznia:

styczeń: 2 000 zł – 500 zł = 1 500 zł dochodu

luty: 4 000 zł – 1 000 zł = 3 000 zł dochodu

marzec: 6 000 zł – 1 500 zł = 4 500 zł dochodu

W marcu Twoje dochody przekroczyły kwotę 3 089 zł, więc musisz zacząć odprowadzać zaliczki:

4 500 zł x 17% - 525,12 zł = 240 zł (po zaokrągleniu do pełnych złotych) – tyle musisz wpłacić do urzędu skarbowego w marcu

Ryczałt

Ryczałt jest o wiele prostszą formą rozliczania najmu, więc wiele osób go wybiera. Nie musisz co miesiąc wyliczać zaliczek, ani martwić się, w którym progu podatkowym już jesteś. Ryczałt ma jednak dwie wady – opodatkowujesz przychód (nie możesz odliczyć kosztów) i nie możesz korzystać z kwoty wolnej od podatku.

W skrócie oznacza to, że już od pierwszej złotówki, którą przeleje Ci najemca, w następnym miesiącu lub kwartale zapłacisz ryczałt, bo możesz wybrać sposób rozliczenia miesięczny lub kwartalny. Do 2 marca 2020 roku musisz złożyć do urzędu skarbowego PIT-28.

Ważna wskazówka!

Jeśli zdecydujesz się na ryczałt, to musisz mieć świadomość, że płacisz go od całej kwoty, którą przeleje Ci najemca. Przykładowo, pobierasz 1 000 zł czynszu, a 500 zł to opłaty za media, czy do spółdzielni. Jeśli umówiliście się z najemcą, że to Ty przekazujesz środki za rachunki, to ryczałt zapłacisz od kwoty 1 500 zł. Jeżeli natomiast w umowie zawrzesz, że to najemca płaci za media i robi przelewy albo Ty tylko pośredniczysz w tych transakcjach, to ryczałt zapłacisz od 1 000 zł.

Ile wynosi stawka ryczałtu? Nie zmieniła się w stosunku do poprzedniego roku i wynosi:

  • 8,5%, jeśli Twoje przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tys. zł rocznie,
  • 12,5%, jeżeli są wyższe niż 100 tys. zł rocznie.

Jak rozliczyć najem mieszkania ryczałtem w 2020 r.?

Pobierasz 1 000 zł czynszu, a w umowie masz zapisane, że to najemca we własnym zakresie opłaca rachunki za media. Mnożysz stawkę ryczałtu razy miesięczny czynsz:

1 000 zł x 8,5% = 85 zł

Zasady ogólne czy ryczałt przy wynajmie mieszkania – co lepiej wybrać?

Zasady ogólne

Ryczałt

Co opodatkowujemy?

dochód

przychód

Czy można skorzystać z kwoty wolnej od podatku?

tak

nie

Jaki PIT złożyć?

PIT-36

PIT-28

Do kiedy złożyć PIT?

do 30 kwietnia 2020 r.

Do 2 marca 2020 r.

Źródło: Opracowanie direct.money.pl

Bardzo często pytacie mnie, która forma opodatkowania w Waszym przypadku będzie korzystniejsza. Odpowiedź na to jest tylko jedna. Musicie przeliczyć to sobie zgodnie z instrukcją w artykule, w którym przypadku zapłacicie mniej podatku.

Zasada, którą ja stosuję, aby chociaż oszacować, która metoda będzie bardziej się opłacalna, to to, jakie kto ma koszty. Jeśli są wysokie, bo np. spłacasz kredyt hipoteczny albo robisz remont mieszkania, to wtedy lepiej wybrać zasady ogólne. Jeżeli natomiast nie masz zbyt wielu wydatków związanych z Twoim lokum, to prościej i taniej będzie rozliczać się ryczałtem.

Mikrorachunek podatkowy – zmienił się sposób  płacenia podatku

Mikrorachunek podatkowy to obowiązujący od początku roku numer konta, na który musisz przelewać należności z tytułu podatków: PIT, CIT i VAT.

Oznacza to, że nie możesz już przelewać pieniędzy na rachunek urzędu skarbowego, ale na swój mikrorachunek, który możesz wygenerować na stronie rządowej. Niezależnie od tego, czy rozliczasz się ryczałtem, czy na zasadach ogólnych, robisz przelew na to samo konto.

Podatek od wynajmu mieszkania – najczęściej zadawane pytania

Jaki PIT złożyć za wynajem mieszkania?

Jeśli wybierasz zasady ogólne, to składasz PIT- 36. Osoby, które wybiorą ryczałt, składają PIT-28.

Jakie są obowiązki związane z wynajmem mieszkania?

Od zeszłego roku nie musisz już zgłaszać wynajmu do urzędu skarbowego. Pierwsza wpłata zaliczki na podatek lub ryczałtu jest traktowana jako wybór formy opodatkowania. Przy zasadach ogólnych musisz co miesiąc wpłacać zaliczki na podatek, a przy ryczałcie, miesięczny lub kwartalny ryczałt. W następnym roku musisz złożyć odpowiedni PIT, nawet wtedy, jeśli Twoje dochody nie przekroczyły kwoty wolnej od podatku.

Gdzie przelać należność za podatek?

Od tego roku należności podatkowe przelewasz na swój mikrorachunek. Typ przelewu podatkowego oznaczasz tak, jak do tej pory.

Czy jak zarobię mniej niż 8 000 zł, to muszę składać PIT i płacić podatek?

W każdym przypadku musisz złożyć PIT. Zaliczki na podatek zaczynasz odprowadzać w momencie, kiedy Twoje dochody z najmu od początku roku przekroczą 3 089 zł.

Czy jeśli wynajmuję mieszkanie i zarabiam dodatkowo, to mogę skorzystać z kwoty wolnej?

W większości przypadków nie, bo Twoje standardowe dochody (np. z pracy) prawdopodobnie przekraczają kwotę 8 000 zł rocznie. A jeśli nie łącznie z najmem nie przekraczają, to możesz skorzystać z kwoty wolnej.

Czy muszę zgłosić najem mieszkania do urzędu skarbowego?

Nie, od zeszłego roku nie ma takiego obowiązku.

Co zrobić, jeśli wynajmuję mieszkanie, a do tej pory nie płaciłem podatku?

Musisz jak najszybciej pójść do swojego urzędu skarbowego i powiedzieć o tym urzędnikowi. Wtedy skorzystasz z tzw. czynnego żalu i nie zapłacisz dodatkowej karty. Urzędnik wyliczy Ci zaległy podatek i należne odsetki. Jeśli uregulujesz należność, to nie spotkają Cię żadne nieprzyjemne konsekwencje.

W Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zapis, że zaliczki na podatek trzeba odprowadzać od momentu, w którym przekroczą 1 000 zł. Czy to dotyczy również najmu prywatnego?

Nie, to dotyczy tylko osób, które prowadzą działalność gospodarczą albo prowadzą działalność, a dodatkowo mieszkanie wynajmują prywatnie.  

Dodano:
20 Sty 2020

Zaktualizowano:
04 Maj 2020

1430 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

  • Malgorzata Ekspert 02 lipca 2020
    Dzien dobry, Pani Anno, od kilku lat mieszkam za granica i tutaj rozliczam sie z podatkow. 28.6.2020 wynajelam swoj lokal mieszkalny w Polsce lokatorowi. Zglebiajac kwestie rozliczenia na zasadach ogolnych i ryczaltowych, zrozumialam, ze wybierajac pierwsza opcje musialabym do dochodu doliczyc zarobki z zagranicy i to decydowaloby o wysokosci progu podatkowego. Zasada ta nie dotyczy rozliczenia ryczaltowego tzn. ze tutaj wliczam tylko przychod z najmu w Polsce. Czy moje zrozumienie jest poprawne?
    Malek Anna Ekspert 03 lipca 2020
    Cześć Małgorzato ;) Jeżeli jesteś rezydentką podatkową za granicą, to w Polsce rozliczasz się tylko z dochodów osiągniętych w naszym kraju - niezależnie od formy opodatkowania. Tutaj możesz przeczytać więcej: https://direct.money.pl/artykuly/porady/jak-rozliczyc-dochody-z-pracy-za-granica,9,0,2312457.html
  • Marta Ekspert 03 lipca 2020
    Witam, czy jezeli wynajelam mieszkanie w Zielonej Gorze I przeprowadzilam sie do Poznania to czy moge podatek za jajek rozliczyc w US w Poznaniu? Dziekuje
    Malek Anna Ekspert 03 lipca 2020
    Cześć Marto, Twój urząd skarbowy to ten, na którego terenie jesteś zameldowana. Jeśli więc masz meldunek w Poznaniu, to nie widzę przeszkód ;)
  • Katarzyna Ekspert 27 stycznia 2020
    a co należy zrobic jesli mamy przerwę w najmie długoterminowym (np. 2 miesiace)? czy i w jakiej formie trzeba to zglosic do US? zeby było trudniej, w tych 2 miesiacach przerwy od najmu długoterminowego wynajełam mieszkanie krótko teminowo ( łacznie 7 dni) co wtedy?
    Paweł Ekspert 02 lipca 2020
    Wtedy nie płacisz nic. Tak samo jak przy wyborze opodatkowania na zasadach ogólnych, gdy koszty przewyższą przychody.
    Malek Anna Ekspert 03 lipca 2020
    Zgadza się. Paweł, dzięki za wsparcie :) Dodam tylko jeszcze, że przerwy w najmie nie trzeba zgłaszać.
  • mariola Ekspert 01 lipca 2020
    Jezeli ja place rachunki z czynszu , to czy od dochodu moge je odciagnac przy zasadach ogolnych ??
    Malek Anna Ekspert 02 lipca 2020
    Cześć Mariola ;) Czynsz to czynsz, a rachunki to rachunki. Podatek płacisz od wysokości czynszu (dochodu), który jest zapisany w umowie.
    Paweł Ekspert 02 lipca 2020
    Od przychodu, bo dochód to przychód - koszty.
    Malek Anna Ekspert 03 lipca 2020
    Tak oczywiście, masz rację. To był skrót myślowy :)
  • Irena Ł. Ekspert 28 stycznia 2020
    Dzień dobryu mnie sytuacja jest następująca. Wynajmuję mieszkanie za pośrednictwem agencji która co miesiąc wystawia mi r-k za tzw. opiekę nad mieszkaniem, to im najemca przekazuje całą kwotę za najem i dalej agencja dzieli te pieniądze i przekazuje opłaty do wspólnoty, opłaca r-ki za prąd. Nas moje konto trafia kwota już "goła", czyli po wszystkich potrąceniach. Czy te usługi agencji również pomniejszają mój przychód do opodatkowania (na ryczałcie jestem).Dziękuję i pozdrawiam Irena Ł.
    zdon Ekspert 20 maja 2020
    jakie sa koszty opieki poprzez agencje ?
    Malek Anna Ekspert 20 maja 2020
    Cześć, to zależy od konkretnej firmy. Warto zrobić research ;)
    Paweł Ekspert 02 lipca 2020
    W przypadku korzystania z usług firm pośredniczących podlegasz pod inny paragraf. Powinnaś założyć działalność gospodarczą. Zgłoś się do doradcy po poradę.
  • Magdalena Ekspert 30 czerwca 2020
    Dzień dobry. Prowadzę niewielką działalność gospodarczej, z której dochody są niskie. Rozliczam się na zasadzie ryczałtu. Czy wynajem mieszkania mogę rozliczać wspólnie z działalnością? Sumować dochody ? W przypadku, gdy zdecydowałabym się na rozliczenie na zasadach ogólnych i dochód z wynajmu mieszkania byłby jedynym rozliczanym w ten sposób czy obowiązuje mnie kwota wolna od podatku? Nigdzie nie mogę znaleźć informacji jak rozliczać wynajem mieszkania prowadząc przy tym działalność na zasadach ryczałtu, przynoszącą niewielkie dochody ( tzn. Po odjęciu składek zus nie ma podatku należnego). Serdecznie proszę o zgłębienie tematu.
    Malek Anna Ekspert 02 lipca 2020
    Cześć Magdo ;) W takiej sytuacji polecam się skontaktować z dobrym biurem rachunkowym, które przeanalizuje Twoje dokumenty firmowe, a księgowi doradzą Ci najlepiej.
  • Marek Ekspert 30 czerwca 2020
    Dzień dobry. Jak rzecz wygląda, gdy z żoną oddać chcemy pod wynajem mieszkanie za kwotę równą 1 tyś zł miesięcznie? Jaki podatek nas czeka i w jakim czasie należy go rozliczać?
    Malek Anna Ekspert 02 lipca 2020
    Cześć Marku, to zależy od wybranej przez Was formy opodatkowania. Wszystko masz opisanie w artykule :)
  • Małgosia Ekspert 29 czerwca 2020
    wynajmuję częśc mieszkania osobom opiekującym sie mną i oni płaca mi tylko za media. Czy musze to zgłosic i płacic podatek?
    Malek Anna Ekspert 02 lipca 2020
    Cześć Małgosiu, nie musisz. Najemcy nie płacą Ci czynszu, więc nie osiągasz z tego tytułu żadnych dochodów. Nie ma więc podstawy do opodatkowania.
  • Aga1 Ekspert 29 czerwca 2020
    Dzień dobry, mam kilka pytań: Posiadamy z Mężem działkę z domkiem i chcemy go wynajmować w sezonie(częste pobyty krótkoterminowe). Oboje pracujemy na etacie i rozliczamy się wspólnie. 1. Czy najem krótkoterminowy też możemy rozliczać ryczałtem? 2. Czy musimy prowadzić jakąś księgę przychodów- rozchodów, która będzie podstawą do wyliczenia kwoty (w każdym miesiącu kwoty z najmu są pewnie różne) 3. Czy poza standardowym Pitem musimy dodatkowo składać PIT-28? Z góry bardzo dziękuję za pomoc :)
    Malek Anna Ekspert 02 lipca 2020
    Cześć Aga ;) Generalnie wynajem krótkoterminowy powinien być prowadzony w ramach działalności gospodarczej i wtedy trzeba zastosować formy opodatkowania dla firm, czyli karta podatkowa, ryczałt 17% albo podatek liniowy albo zasady ogólne.
  • Roma Ekspert 26 czerwca 2020
    Witam, czy emeryt wynajmujacy mieszkanie moze skorzystac z kwoty wolnej od podatku? Jesli nie, to w jakim momencie zaczyna placic zaliczki? W momencie przekroczenia 1000 zl dochodu?
    Malek Anna Ekspert 02 lipca 2020
    Cześć, tak emeryt może korzystać z kwoty wolnej, ale tylko raz. Jeśli Twoja emerytura roczna jest wyższa niż 8000 zł, to wtedy przy wynajmie mieszkania nie możesz z niej korzystać. Zaliczki zaczynasz płacić od momentu, kiedy Twoje roczne dochody przekroczą 3089 zł.

Podobne artykuły